Posiadanie własnego mieszkania lub domu jest celem wielu osób. Z uwagi na ciągle rosnące ceny nieruchomości, materiały budowlane oraz usługi z tym związane, tylko niewielka część społeczeństwa jest w stanie dokonać zakupu za gotówkę. Większość osób w tym celu wspomaga się kredytem hipotecznym. Aby go uzyskać jednym z podstawowych wytycznych jakie należy spełnić jest dysponowanie odpowiedniej wysokości wkładem własnym.
Wkład własny przy kredycie hipotecznym
Uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości lub budowę domu bez jakiegokolwiek wkładu własnego w dzisiejszych czasach jest praktycznie niemożliwe. Aktualnie obowiązująca rekomendacja KNF zakłada wniesienie wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% ceny nieruchomości (ceny transakcyjnej). Z uwagi na ryzyko zmniejszenia wniosków o uzyskanie kredytu hipotecznego większość banków i instytucji finansowych wymaga wniesienia 10% wkładu własnego co dodatkowo zabezpiecza obowiązkiem wykupienia ubezpieczenia. Co ważne, im większy wkład własny tym większe prawdopodobieństwo uzyskania kredytu we wnioskowanej wysokości, wyższy wkład własny daje też możliwość negocjowania korzystniejszych warunków umowy kredytowej.
Wkład własny wyliczany jest procentowo i zależy od wartości nieruchomości która będzie przedmiotem kredytowania. Warto pamiętać, że wkładem własnym może być nie tylko gotówka. Istnieje wiele innych sposobów na zabezpieczenie kredytowanej nieruchomości które mogą być potraktowane tak jak wkład własny.
Czy zadatek i zaliczka są wkładem własnym?
Decydując się na zakup mieszkania lub domu, w umowie przedwstępnej ustala się z reguły wysokość zadatku lub zaliczki których celem jest zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Pojęcia te często mylnie używane są zamiennie. Zadatek jest formą zabezpieczenia przed zerwaniem umowy przez którąkolwiek ze stron. To kupujący daje zadatek w określonej wysokości sprzedającemu, jednak w przypadku jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy sprzedającego jest on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowy nie wykona kupujący zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Zaliczka jest natomiast częściową zapłatą na poczet całego świadczenia – w przypadku sprzedaży nieruchomości jest zaliczana na poczet ogólnej ceny sprzedaży. Z uwagi na to, że nie została uregulowana w kodeksie cywilnym, strony mogą ją dowolnie regulować.
Podczas zawierania umowy przedwstępnej koniecznym jest umieszczenie szczegółowych informacji na temat wpłaconego zadatku lub zaliczki. Są one zaliczane z reguły do wkładu własnego. Dlatego jeśli wkład własny będzie wynosił 90 tysięcy zł a zadatek 20 tysięcy, to wysokość zadatku zostanie zaliczona na część wkładu własnego. Zarówno zaliczka jak i zadatek mogą zostać zapłacone w gotówce w momencie sporządzania umowy przedwstępnej, jak i po jej dokonaniu przelewem bankowym. W tym drugim przypadku warto zaznaczyć do kiedy przelew powinien zostać zaksięgowany na koncie sprzedającego. Wpływ zadatku lub zaliczki po tym terminie nie zostanie potraktowana jako element wykonania umowy.
Czy działka może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
W przypadku konieczności zaciągnięcia kredytu hipotecznego za budowę domu doskonałym wkładem własnym, uznawanym przez praktycznie wszystkie banki jest działka na której zostanie on wybudowany. Rekomendacje KNF stanowią, że na poczet wkładu własnego mogą zostać zaliczone nieruchomości gruntowe zarówno zabudowane jak i niezabudowane, pod warunkiem, że właśnie na nich stanie kredytowany dom. To jednak od danej instytucji finansowej będzie należało podjęcie ostatecznej decyzji, czy dany grunt potraktuje jako zabezpieczenie w postaci wkładu własnego. Decydując się na to rozwiązanie, należy liczyć się z koniecznością wykonania kosztorysu nieruchomości (działki), bardzo często dokonywanej wewnętrznie przez bank, który może obniżyć jej wartość podczas wyceny. Jeśli prace budowlane już się rozpoczęły, kolejnym sposobem na zwiększenie wkładu własnego jest udokumentowanie poniesionych wydatków oraz przedstawienie ich bankowi.
Posiadanie innej nieruchomości a wkład własny
Właściciele lub współwłaściciele innej nieruchomości niż nieruchomość kredytowana mają możliwość skorzystania z dwóch dróg na zwiększenie wkładu własnego poprzez ustanowienie zabezpieczenia na tej nieruchomości lub poprzez deklarację zbycia posiadanej nieruchomości. Część banków akceptuje rozwiązanie aby zabezpieczenie kredytu stanowiła inna nieruchomość której kredytobiorca jest właścicielem lub współwłaścicielem. W przypadku prawa współwłasności, to współwłaściciel musi wyrazić zgodę na wpis hipoteki do księgi wieczystej, w niektórych przypadkach niezbędne może okazać się wspólne przystąpienie do kredytu. Nieruchomość zabezpieczająca nie może być obciążona inną hipoteką oraz nie mogą widnieć na niej jakiekolwiek służebności osobiste. Powinna także posiadać księgę wieczystą. Wszystkie te elementy są szczegółowo weryfikowane przez bank, dlatego przed złożeniem wniosku warto uregulować wszystkie formalne kwestie.
Kolejnym rozwiązaniem jest zadeklarowanie, najlepiej w formie umowy przedwstępnej sprzedaży posiadanej obecnie nieruchomości z której pieniądze mają zostać przeznaczone na zakup nowej, kredytowanej nieruchomości lub budowę domu. Część instytucji finansowych może zaakceptować samą chęć zbycia posiadanej nieruchomości, jednak najlepszym i najpewniejszym zabezpieczeniem będzie umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Warto pamiętać, że bank udzielający kredytu będzie wymagał, aby sprzedaż odbyła się przed wypłatą wnioskowanego kredytu.
IKE oraz PPK – czy zgromadzone środki mogą stanowić wkład własny?
Środki które zostały zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub na Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego mogą stanowić przedmiot zastawu, który zostanie potraktowany przez bank jako część lub całość wniesionego wkładu własnego. W ten sposób instytucja finansowa bez konieczności wypłaty środków zabezpiecza swoje roszczenie, bez ryzyka utraty zabezpieczenia finansowego jakim są środki zgromadzone na subkontach emerytalnych.
Kolejnym sposobem na pozyskanie dodatkowych środków jest możliwość wypłaty środków z Pracowniczych Planów Kapitałowych. Jest to swego rodzaju rodzaj pożyczki, mimo że zostaje wypłacony ze środków które formalnie stanowią własność uczestnika PPK. Osoba korzystająca ze środków zgromadzonych w PPK jest zobowiązana w ciągu maksymalnie 15 lat od dnia wypłaty dokonać zwrotu pobranych środków. Taka możliwość jest jednak zarezerwowana wyłącznie dla osób poniżej 45 roku życia. W przypadku braku terminowej spłaty (uzgodnionej w umowie pomiędzy uczestnikiem PPK a instytucją finansową) ponosi się dodatkowo obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%.
Inne sposoby na zwiększenie wkładu własnego
W niektórych przypadkach warto skorzystać z pomocy najbliższej rodziny która może udzielić darowizny lub przystąpić do kredytu wspólnie z kredytobiorcą. Darowizny od najbliższych osób np. rodziców czy dziadków są zwolnione z obowiązku ponoszenia podatku od spadków i darowizn, co daje spore oszczędności. Zdolność kredytowa zwiększa się także w przypadku przystąpienia do kredytu z drugą osobą, która może część własnych środków przeznaczyć na uzupełnienie wymaganego wkładu własnego.
Osoby które posiadają obligacje skarbowe a także papiery wartościowe mogą dokonać na nich zastawu który zostanie zaliczony na uzupełnienie wkładu własnego. Jednak te rozwiązanie akceptują tylko nieliczne banki. Kredytobiorcy którzy posiadają książeczki mieszkaniowe założone przed 23.10.1990 roku mogą skorzystać z tzw. premii gwarancyjnej. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych dostępnych w danym zakładzie pracy. Tego rodzaju pożyczki są z reguły niskooprocentowane oraz nie widnieją w rejestrach takich jak BIK. Jeśli bank wymaga oświadczenia że środki przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z tego typu finansowania, pieniądze z pożyczki można przeznaczyć na koszty notariusza oraz na opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych.