Wynajem nieruchomości to nie jest proste zajęcie – wie o tym każdy próbujący swoich sił w tym biznesie. Od 2009 roku systematycznie spada oprocentowanie lokat, które wynosiło ok 10%. Dzisiaj można liczyć praktycznie tylko na 2% rocznie. To bardzo mało. Szczególnie biorąc pod uwagę, że stopa zwrotu w przypadku nieruchomości może wynosić nawet 5% rocznie na czysto – po odjęciu wszelkich opłat. Pożyczanie pieniędzy bankowi w takich czasach nie jest inwestycją biorąc pod uwagę spadającą wartość pieniądza.
Za 100 tysięcy najlepiej kupić mieszkanie na wynajem – na Śląsku, w Łodzi lub Radomiu taka kwota powinna w zupełności wystarczyć. Kwota trzy razy wyższa także powinna zostać zainwestowana w tego typu nieruchomości. Można kupić 3-4 kawalerki w różnych częściach Polski i tym samym rozbić ryzyko wynikające z zachwiania lokalnego rynku. Za taką sumę można też nabyć mieszkanie z wielkiej płyty, które dodatkowo można podzielić na dodatkowe pokoje.
Najlepszym rozwiązaniem jest powierzenie prowadzenia mieszkań przez profesjonalne firmy, które zajmą się praktycznie wszystkim. Od wynajmu po remont, opłaty i przelewy dla właściciela. Taka wygoda kosztuje, ale nie musimy jeździć po Polsce, aby podpisywać umowy i doglądać swoich mieszkań.
Podobne rady mogą usłyszeć osoby, które mają wolny milion złotych. Ten najlepiej zainwestować w kamienicę, w której jest z 20-30 mieszkań. W cenie powinny znaleźć się koszty transakcyjne związane z ekspertyzami budowlanymi i dokumentacja architektoniczną. Także wyprowadzki lokatorów powinny zostać pokryte z tej sumy. Nie wystarczy ona wprawdzie na remont i podwyższenie dachu czy adaptację strychu. Potrzeby jest dodatkowy kredyt, ale stopa zwrotu będzie o wiele wyższa niż w przypadku wynajmu mieszkań. Kamienie w dobrej lokalizacji po kapitalnym remoncie często znajdują najemców w postaci firm i przedsiębiorstw, które skłonne są słono płacić za lokalizację i prestiż.
Wysoka stopa zwrotu wynika z ryzyka, ale ceny kamienic wskazują na niedoszacowanie i w najbliższych latach skocza w górę. To najlepszy okres na tego typu inwestycję.
Dla nowych inwestorów kryteriami powinna być przede wszystkim estetyka kamienicy, lokalizacja i wielkość. Oczywiście cena także jest ważna. Najlepiej 15-20% taniej niż średnia rynkowa. To da gwarancje zysku. W przypadku remontu – ten musi być targetowany w najemcę, ponieważ zbyt drogi odstraszy. Z tego też powodu nie można zbyt drogo remontować. Kolejna kwestia to pustostan – wróg wynajmujących. Brak chętnych oznacza straty i może dlatego najlepiej poprosić o pomoc profesjonalne firmy. Z tego powodu, że nie mamy przypływu z tytułu najmu a musimy dodatkowo płacić opłaty do spółdzielni, za media itd.
Poszerzanie portfela – jest ważne dla uzyskania stabilnych zysków, ponieważ najemcy się zmieniają i szukanie nowych może zająć nawet kilka miesięcy. Warto także zastanowić się, co chcemy kupić. Kilka kawalerek jest lepszym pomysłem niż jedna willa.
Inwestorzy martwią się, że zarabianie na wynajmie może się okazać trudne w najbliższych latach, ponieważ rząd planuje budować tanie mieszkania na wynajem z opcją wykupu. To nie powinien być problem dla inwestorów, ponieważ taki sposób pomnażania kapitału jest znany ludzkości od setek lat i wiele razy próbowano go ograniczać. W dodatku liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców wynosi w Polsce 350. Średni unijna to 500. Biorąc pod uwagę, że mamy ok. 13 mln mieszkań – brakuje ok 2 mln. Z tego względu budowa mieszkań przez rząd nie zmieni rynku.
Nasz rynek ma dodatkowy atut – tylko ok. 6% mieszkań jest wynajmowanych. Średnia unijna wynosi ok. 20%. Mamy więc sporo do nadrobienia.